自ら売主時の瑕疵担保責任の原則と例外 宅建業者が自ら売主となるときは、瑕疵担保責任の原則と例外について以下のとおり定められています。 ・買主に不利な特約は民法の規定通りになる・例外的に責任を負う期間を「引き渡しの日から2年」以上とするのはOK …

自ら売主時の損害賠償額の予定制限 宅建業者が自ら売主となるときは、損害賠償額を予定する場合について以下の制限が定められています。 ・合算した額が代金額の10分の2を超えてはならない（代金額には消費税分も含む）・契約をしても10分の2を超える部分は…

手付金等の保全措置の方法 宅建業者が自ら売主となるときの、手付金等の保全措置の方法は以下のとおりです。 ①銀行等との保証委託契約②保険事業者との保証保険契約③指定保管機関との手付金等寄託契約⇒未完成物件の場合は不可 宅建業者が自ら売主となり、保全…

自ら売主制限の手付金等の保全措置が不要な場合 宅建業者が自ら売主となるときに、手付金等の保全措置が不要となるのは以下の場合となります。 ①買主が所有権移転の登記をしたとき②未完成物件の代金の5％以下かつ1,000万円以下のとき③完成物件の代金の10％以…

自ら売主の手付額制限 宅建業者が自ら売主となるときの手付額の制限は以下のとおりです。 ・代金額の10分の2を超えることはできない 宅建業者が自ら売主となる場合には、買主保護のために色々な制限が加えられますが、その一つが手付額の制限です。手付金に…

クーリング・オフの効果 クーリング・オフの効果は以下のとおりです。 ①手付金、その他の金銭をすみやかに返還する必要がある②撤回・解除による損害賠償、違約金請求は出来ない まず、クーリング・オフは買主側が宅建業者に書面を発送した時点で効果が生じま…

クーリング・オフが出来ない例外 クーリング・オフが出来なくなる例外は以下のとおりです。 ①クーリング・オフが出来ること、その方法を書面で告げられた日から8日間を経過したとき②宅地や建物の引き渡しを受けて、代金全額を支払っているとき 買主を保護す…

クーリング・オフの対象外となる事務所等 宅建業者が宅建業者以外の一般人が買主となる形で取引をした場合は、一般の買主を守るためにクーリング・オフが適用される場合があります。以下は、そのクーリング・オフの対象外となる事務所等となります。 ①事務所…

自ら売主制限の適用場面 『自ら売主制限』の適用場面は以下のとおりです。 ・宅建業者が宅建業者以外と取引する場合のみ（宅建業者同士の取引では適用外）。 「自ら売主制限」とは、宅建業者が自ら売主となって宅地や建物を売ろうとするときに不動産取引の知…

宅建業者の業務に関する禁止事項 宅建業者は業務を行う上で、主に以下の行為が禁止されています。 ・手付け金の貸付、分割払い、後払い、約束手形での受領、予約債務の保証・不当な履行遅延（宅地、建物の登記・引渡し、取引対価の支払いについてのみ）・重…

守秘義務の内容と罰則 宅建業者は以下のとおりの守秘義務を負っており、違反した場合の罰則も定められています。 ・正当な理由なく業務上得た秘密を漏らしてはダメ・宅建業をやめたり、従業者が退職した後も守秘義務がある・違反した場合は罰金50万円（別途…

供託所に関する説明の時期と内容 宅建業者は取引相手に対して、契約成立までに供託所に関して以下の説明をする必要があります。 ＜保証協会に入っていない場合＞ ・営業保証金を供託している供託所と、その所在地 ＜保証協会に入っている場合＞ ・保証協会の…

契約締結時期の制限 宅建業者の契約締結時期には以下の制限があります。 ・工事の完了前 ⇒ 許可、確認が必要 ⇒ 許可、確認が無ければ売買、交換契約はNG（賃借契約はOK） 基本的には宅建業者が行う広告開始時期とほぼ同じと考えれば問題ありません。工事完了…

宅建業者の広告開始時期制限 宅建業者の広告開始時期には以下の制限があります。 ・工事の完了前 ⇒ 許可、確認が必要 ⇒ 許可、確認が無ければすべての広告がNG 宅建業者が扱うものは土地や建物などの非常に高価なものとなります。そこで、宅建業者としては早…

禁止される誇大広告の内容と罰則 宅建業者は次の事項について、事実と相違する表示をすることなどが誇大広告として禁止されています。 ①物件の所在、規模、形質②現在や将来の利用の制限、環境、交通その他の利便③代金、借賃等の対価の額や支払方法④代金、交…

宅建業者の広告等で明示するもの 宅建業者が宅地・建物の売買・交換・貸借の広告をするとき、注文を受けたときは、以下について明示する必要があります。 ①広告をするとき取引態様の別を明示②注文を受けたときも、遅滞なく取引態様の別を明示（口頭でもOK） …

媒介契約書面（34条の2書面）の記載事項 売買または交換の媒介契約書面（34条の2書面）の記載事項は以下のとおりです。 ①物件特定に必要な事項②売買すべき価額または評価額③媒介の形式（一般、専任、専属専任のいずれなのか）④報酬⑤有効期間⑥解除に関する事…

指定流通機構登録の物件成約時の通知事項 指定流通機構（レインズ）への登録した物件が成約したときは、遅滞なく指定流通機構に以下の事項を通知する必要があります。 ①登録番号②取引価格③契約の成立年月日 専任媒介契約と、専属専任媒介契約で媒介契約の依…

専任媒介契約と専属専任媒介契約の違い 専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは、以下のとおりです。 自己発見取引 有効期間 業務処理状況の報告義務 指定流通機構への登録 専任媒介契約 OK 3ヶ月以内（自動更新NG） 2週間に1回以上 契約日から7日以内（宅…

指定流通機構（レインズ）への登録事項 指定流通機構（レインズ）への登録事項は、宅地または建物について以下の事項となります。 ・所在、規模、形質、価額・交換の場合は評価額・法令に基づく制限で主要なもの・専属専任媒介契約の場合はその旨 宅建業者が…

特別弁済業務保証金分担金の納付時期 特別弁済業務保証金分担金の納付時期は、以下のとおりです。 ・納付すべき通知を受けた日から1ヶ月以内 特別弁済業務保証金分担金は、保証協会が供託している弁済業務保証金が準備金を取り崩しても、なお不足していると…