品確法に基づく瑕疵担保責任
新築住宅の売主には民法の規定とは異なる、品確法（住宅品質確保法）に基づく瑕疵担保責任が以下のように課されます。
・期間…引渡しから10年（特約で20年まで延長OK）
・特約…買主に不利な特約は無効になる
・責任の内容…損害賠償請求、解除、瑕疵修補請求
＊解除は契約の目的を達することができないときのみ。
注意が必要なのは、品確法の瑕疵担保責任の対象になるのは新築住宅のみということです。中古住宅を売るときや、土地を売るときは対象外になります。
瑕疵担保責任は、売主となる宅建業者にとっては出来る限り期間を短く、負う負担を小さくしたいところですが、新築住宅については品確法によって規制がされているのです。
瑕疵担保責任については、民法上の規定が基本としてあり、宅建業者が売主の場合に適用される宅建業法の規制があり、更に新築住宅に関しては品確法による規制があるということになります。根拠となる法律がいくつもあって、混乱しやすいところなので、各法律による違いをまとめておきますので参考にしてみてください。
| 期間 | 責任の内容 | |
|---|---|---|
| 民法上の瑕疵担保責任 | 瑕疵発見から1年間 | 損害賠償請求・解除 |
| 宅建業法上の瑕疵担保責任の制限 ＊宅建業者が売主時限定 |
引渡しから2年の特約OK（民法の規定より不利な特約NG） | 損害賠償請求・解除 |
| 品確法の瑕疵担保責任 ＊新築住宅限定 |
引渡しから10年（20年に延長OK) | 損害賠償請求・解除・瑕疵修補請求 |
品確法に基づく瑕疵担保責任の覚え方
『トニー（10年・20年延長OK）へ振り向こう（不利な特約無効）、しほ（瑕疵修補請求）損壊（損賠賠償請求・解除）。』
以上で、 品確法に基づく瑕疵担保責任を覚えてしまいましょう。上記で説明したとおり品確法に基づく瑕疵担保責任を覚えるだけではなく、民法と宅建業法による規定もありますのでそれぞれの違いを明確に出来るようにしておいてください。
この下の確認問題にもチャレンジしよう
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確認問題
Q. 品確法に基づく瑕疵担保責任は？ 〇の中を埋めましょう。
・期間…引渡しから〇年（特約で〇年まで延長OK）
・特約…買主に不利な特約は〇〇になる
・責任の内容…損害賠償請求、解除、瑕疵〇〇請求
